Mana mana Pelaburan yang anda ceburi semuaya ada risiko ..cuma kecil besar yang membezakan dan masing masing ada kelemahan ...Pelaburan yang baru aku ceburi secara kecik kecik ...ibarat seorang pengail yang mencampak kailanya disungai .,.tak ubah sekadar menunggu sekiranya ada rezeki yg mendatang ..teringin juga yang libatkan diri dalam pelaburan hartanah cuma risau dan takut ....
Property bubble Malaysia merupakan isu yang panas sekarang. Ramai yang memperkatakan tentang property bubble di Malaysia akan burst. Kalau dalam bahasa Malaysia nya gelembung hartanah ni akan pecah. Betul ke bubble ni akan burst atau sekadar khabar angin? Kalau dilihat pada trend harga hartanah di Malaysia terutamanya di kawasan Lembah Klang atau khususnya Kuala Lumpur memang tak masuk akal.
Sebenarnya apa yang akan jadi bila property bubble ni burst? Kebiasaannya bila property bubble ni burst, rumah yang berada di pasaran akan turun harganya dan ini mengakibatkan pembeli yang membeli rumah dari pemaju tidak dapat menjual pada harga yang lebih tinggi ketika dibeli dari pemaju. Apabila rumah tidak dapat dijual maka peminjam yang membeli rumah sebelum ini untuk tujuan pelaburan tidak akan dapat membayar semula pinjaman mereka kepada pihak bank sekiranya kedudukan kewangan mereka tidak kukuh. Kalau nak refinance sekali pon sukar kerana nilai harga rumah lebih rendah dari jumlah hutang dengan bank. Ini akan mengakibatkan bank tidak dapat mengutip semula wang yang dipinjamkan dan meningkatkan kadar ‘non performing loan’. Bila ini terjadi, bank akan mengurangkan pinjaman wang untuk kegiatan ekonomi dan menyebabkan kegiatan ekonomi menjadi perlahan.
Senario sekarang kebanyakan rumah yang dijual oleh pemaju akan dibeli oleh pembeli samada untuk tinggal sendiri atau untuk tujuan pelaburan. Sekiranya rumah yang dibeli digunakan oleh pembeli untuk tinggal sendiri maka tidak akan menjadi sebarang isu tetapi kalau rumah yang dibeli itu digunakan untuk tujuan pelaburan samada untuk disewakan atau dijual semula ianya akan menimbulkan masalah sekiranya rumah tersebut tidak dapat dijual atau disewakan.
JOM Join http://www.pancingemas.blogspot.com/
Saya bagi contoh yang paling mudah. Katalah ada 1 pemaju menjual rumah teres dengan harga RM600 ribu dan rumah ni dibeli oleh pelabur hartanah. Dan apabila rumah ni nak dijual semula ke pasaran oleh pelabur tersebut, tidak ada siapa yang sanggup membeli kerana harga RM600 ribu yang diletakkan oleh pemaju bukan lah harga sebenar yang mampu dibayar oleh pembeli. Yang rugi disini adalah pelabur hartanah kerana rumah tersebut sebenarnya dibeli pada harga yang melebihi paras kemampuan pembeli di pasaran sebenar. Bila pelabur berbelanja lebih dari kemampuan kewangan sebenar, maka pelabur akan mula tidak membayar pinjaman kepada pihak bank. Bila bank tidak dapat mengutip wang pinjaman maka rumah tersebut akan dilelong. Tetapi bila nak lelong tak dapat nak lelong pada harga RM600 ribu sebab nilai rumah tu cuma RM450 ribu di pasaran. Kat sini bank dah rugi RM150 ribu untuk sebuah rumah, Cuba bayangkan kalau ada 100 ribu rumah dengan kes yang sama, maka impaknya sangatlah besar. Boleh melumpuhkan sistem perbankan seperti apa yang dah berlaku di Amerika Syarikat.
Berdasarkan pengalaman saya memerhatikan harga hartanah di Lembah Klang terutamanya di kawasan Kuala Lumpur dan Shah Alam, harganya tiap-tiap tahun akan meningkat. Jangan terkejut kalau saya cakap rumah teres 20 x 70 di Shah Alam dah mencecah RM400,000. Ada ke orang yang mampu membeli rumah pada harga tu. Harga RM400,000 tu baru harga pemaju, belum lagi harga yang dinaikkan oleh spekulator. Bila rumah tu dijual semula ke pasaran oleh spekulator, harganya pasti akan mencecah RM500,000. Sekarang ni siapa yang nak dipersalahkan? Nak salahkan pemaju letak harga yang tinggi, tak boleh juga sebabnya rumah yang dijual oleh pemaju habis dijual dalam tempoh 3 hari. Kalau harga tinggi dah tentulah tak ada orang nak beli. Tetapi disebabkan ada pelabur yang sanggup membeli rumah tersebut maka rumah tersebut berjaya dijual oleh pemaju pada masa yang singkat. Bila ramai pelabur beli pasti akan ada spekulasi yang melonjakkan harga rumah tersebut ke tahap yang melampau. Contohnya saya pernah nampak 1 kes rumah yang dibeli pada harga RM700 ribu dijual semula pada harga RM850 ribu dalam tempoh setahun. Bila terlalu banyak aktiviti spekulasi maka harga rumah akan sentiasa melambung naik dan pemaju hanya mengikut rentak pasaran harga semasa bila menjual sesuatu rumah baru.
Kenapa situasi ni boleh berlaku disebabkan sekarang proses nak buat pinjaman mudah, kadar interest yang rendah dan pakej yang membolehkan orang membeli rumah dengan mengeluarkan sedikit wang tunai. Salah satu cara untuk membendung spekulasi yang melampau ni adalah dengan mengetatkan syarat pinjaman wang untuk hartanah kedua dan kadar margin of financing (MOF) yang diberikan dikurangkan ke 60%-80%. Bila MOF yang diberikan makin sikit, maka spekulator perlu mengeluarkan wang tunai yang lebih banyak dan mungkin ini dapat mengurangkan lonjakan harga rumah di pasaran.
Kadang-kadang saya terfikir kalau lah harga rumah teres bernilai RM600 ribu, maka jumlah sebulan yang perlu dibayar ke bank untuk pinjaman 30 tahun adalah lebih kurang RM2600. Maksudnya pendapatan isi rumah perlu sekurang-kurangnya RM10,800 supaya kedudukan kewangan menjadi sihat dan ada simpanan untuk kecemasan. Ramai ke rakyat Malaysia yang mempunyai pendapatan isi rumah RM10,800? Sebabnya bila saya tengok rumah baru dilancarkan pemaju sekejap je dah habis dijual walaupon harganya RM600 – RM800 ribu.
Tiada ulasan:
Catat Ulasan